97移民潮，不少人為求速離此地，選擇大幅減價拋售物業，遠走他方。近年，香港再次出現移民潮，幾乎每年錄得居民淨流出。然而，這一代移民人士處置物業的行為模式，似乎與97前大相逕庭。他們是「強勢賣家」，賣與不賣，全看投資價值。兩代移民潮的賣樓心態，究竟起了甚麼變化？

撰文：郭顯通 本刊記者

「移民盤劈價，低市價xxx萬易手，業主睇淡後市掟貨⋯⋯。」

香港近年重現移民潮，出現所謂移民盤，不時有劈價蝕讓個案。根據入境處統計，今年首三個半月，本港居民淨流出約 14.6萬人，創下香港單季最高紀錄。從2019年中開始，香港每年錄得居民淨流出〔圖一〕，然而，香港樓價仍然堅挺，祥益地產總裁汪敦敬觀察，移民盤僅佔近日二手盤約5-10%。有投資顧問指出，移民人士持貨能力高，加上港樓投資價值仍高，業主即使已舉家移民，也不急於脫手。想乘移民潮趁低「執平貨」，這一如意算盤似乎難打響。

兩代移民潮 作風大不同

97回歸前樓市曾出現移民潮〔圖二〕，當年移民者大都選擇拋售香港住宅，回歸後97金融風暴，再到03沙士，香港樓市經歷六年跌浪〔圖三〕，其後展開大升浪。與97前相比，「個behavior好唔同」。

博華海外升學中心總經理鄺煒立（Will）除了是一名資深澳洲移民顧問，本身亦是回流人士。他所接觸的移民客中，對沽售物業有「剛性需求」者寥寥無幾。從前很多人抱着「人走錢走」的心態，寧願變賣物業「gone for good」，到十數年後想從外地回流，卻發現香港樓價早已不可企及。有了前車之鑑，近年移民人士脫胎換骨，賣樓與否之間，「有好大paradigm shift」，賣可，不賣也可； 即使賣，也不輕易劈價。

持貨能力高

接近三十年過去，科技發展一日千里，為移民提供極大彈性。Will憶述年幼時移居海外，除了每個早上6時的亞洲電視，幾乎不會聽到廣東話，遑論與香港有任何即時連繫，在互聯網仍未發達的那個年代，在香港留有一幢房產，反而成為負累。「現在遙距管理資產相對方便，可以隨時WhatsApp聯絡agent攞料。」Will語氣一派輕鬆，「有咩事咪飛返嚟簽個約飲埋個茶再飛走，順道去埋日本玩都得！」

遙距管理物業之所以可行，還須歸功於香港沒有二手市場空置稅。香港住宅空置稅討論多年，但時至新政府即將換屆，似乎官方仍未有意重提。其實，全球不同地區都有向業主徵收空置稅做法，如溫哥華、澳洲、英國、巴黎等，稅率各異，較嚴格的地方政府甚至有權徵用空置單位另外出租，反觀香港業主得天獨厚，「攞正牌」吃兩家茶禮，就如汪敦敬形容，「將香港當成profit center」，不論遙距收租，還是靜待善價而沽，額外稅務成本幾乎為零。

移民是否放售物業，除了持續管理問題，很多時直接取決於「夠唔夠錢使」。以英國為例，近年移居英國港人大多為三、四十歲專業人士，公務員及教師都是典型，本身收入能力不弱，加上離職時獲取的公積金，其實已經足夠海外生活，若然從事IT行業等工種，在外地更是炙手可熱，基本上收入水平與香港不相伯仲。

「而家喺香港買到樓唔係咁易。」香港財務策劃師學會主席李澄幸解釋，除了一筆首期，還要通過一系列壓力測試，除非本身理財不善，否則不應「等錢使」到非放售物業不可，有些移民人士仍想留港掙錢，移居海外只是「買定後備證」，又或者先讓留學子女獲取身份，根本沒有「剛性需求」賣樓。除了物業，保險、股票等都是可釋放之選，即使要打層樓主意，大可加按套現，Will說，「單憑套出來筆錢都夠喺澳洲買樓啦。」

良好策劃 運籌帷幄

這一波移民潮雖以新手上路為多，卻大都做足功課，「絕對唔係急急腳走。」Will的客人中，最少計劃半年，一至兩年出發屬普遍。

相較回歸前移民性質似「走難」，今時今日移民，主要是尋求美好新生活，因此人生規劃，甚至家庭規劃必須做好。「好多時啲人嚟問我意見，佢一問我就知佢睇咗好多資料。」李澄幸說，現今移民理性高，專業人士又佔多數，會思考物業作為資產的投資屬性，以及移居後的資產配置，「很多人先上網查資料，再諮詢專業意見。」

移民者初來甫到，需要時間去了解當地市況，各地移民政策及稅務條例又不同，因此新一代移民人士不會胡亂沽香港樓，皆因物業作為資產，投資價值始終為王，哪裏有錢賺，哪裏就有人去。

香港房產投資仍有價值

買英國樓先沽香港樓？李澄幸奉勸「停一停、諗一諗」，先做稅務規劃，再作權衡。四年前開始，他在報紙寫專欄教移民理財，皆因發現坊間許多推銷海外樓的講座「唔對路」，「佢哋講到買海外樓好似買棵菜咁，又賺錢又送護照，你知唔知當地有遺產稅呢？英國遺產稅就高達40%。」

稅務與物業去留，箇中關係千絲萬縷。近年媒體熱議，說移民英國前若不先沽香港樓，或要面臨高昂資產增值稅，李澄幸提醒，英國稅率高，毋庸置疑，「但是否足以令你沽一層香港樓呢？」

——節錄至7月號《信報財經月刊》